购买股份需谨慎、新晋股东欢迎了解一下

物质发达的今天,新晋的老板和股东越来越多。那么购买公司股份绝对不只是“一手交钱一手交货”那么简单,安润律师行给各位老板进行以下温馨提示:

公司价值

正所谓“知己知彼,百战不殆”,在准备购买、入股或者注资一个生意时,除了大家概念里的实地考察、与中介和卖家接洽外,更重要的是了解该公司的价值。这里说的“价值”并不仅仅是公司资产多少,营业额多少,还包含它的债务多少。因为一旦成为公司的老板或者股东,这些都是和你的投入和产出息息相关的。

  1. 为了更准确的了解公司的经济状况,可以请卖家提供过去3-5年间的财务报表;
  2. 可以和对方签署保密协议,保证即使最后不能够购买该生意或者股权,信息将不会外泄。

公司章程

决定购买前,需要先了解该公司是否存在《公司章程》。公司章程可以理解为公司、董事与股东之间的一份契约,这是一份罗列了公司规定的文件。大部分的公司章程里都会提到,如果其中一名股东需要将股权转让的话,需要先将购买优先权提供给现任的其他股东,各位股东都没有购买意向的话,才可以引入新的意向股东。换言之,如果您要从该公司股东的手中购买股权的话,一定要确认,他的现有股东是同意新股东的加入的,否则您在此前所做的所有该公司的调查、和该出售股权股东聊得有多么确凿,最后都可能是无用功。当然,如果卖家是公司的唯一股东,则不受该方面的限制。

股东协议

当该公司存在超过一名股东时,为了确保各自的权利、责任和义务,都会签署一份《股东协议》,当新股东加入时,也需要同意并签署该协议。当然,如果您购买的是该公司的全部股份的话,则不受该方面的制约。如果您购买了该公司的全部股权之后,您打算引入新股东,我们也建议您问您的律师准备一份《股东协议》,会让您在处理很多日后公司经营过程中出现的问题迎刃而解,如:

争议机制:

  1. 当遇到公司某项事务各股东的意见和看法不一致时需要如何处理,是每个股东拥有平等的投票权?还是按照持股量来决定?

退出机制:

  1. 对准备出售的股权进行估价;
  2. 股东协议中是否有提到,如果股东要放弃股权的话,是否要将手上的股权优先出售给现有的其他股东?
  3. 股东协议中是否提到,在大多数股东想卖公司,但是少数股东不同的情况下要如何处理(也就是公司法中说的“Drag Along rights”);
  4. 股东协议中是否有提到,在大股东打算出售手上的股权时,小股东认为条件不错,也想一起将自己手上的股权同样处理掉,那么要如何保证小股东的此项权利(也就是公司法中说的“Tag Along rights”);

管理机制:

  1. 公司的董事会多久开一次?参会人员有哪些?
  2. 公司的重大事务决策,需要全员投票通过还是超过一定百分比即可?

治大国如烹小鲜,很多人情世故在联合经营中会变得牵绊,从法律的角度上来讲,“先小人后君子”的做法绝对会为未来省去很多不必要的麻烦,所以一份专业的《股东协议》至关重要。

最后,我们还是那句老话,任何的法律协议,一定要在签署之前咨询律师的独立法律意见,了解签署后对您的利弊。因为有些法律的关联性并不仅仅是读得懂上面的英文就可以高枕无忧的,一个尽职的律师绝对会是您经营股权或生意路上的一盏明灯。

国际长途飞行,请勿随身带“粉“

由于时下越来越高科技的犯罪,炸弹的原料已经不仅仅限制于液体,目前很多炸弹的主要原料都可以是粉末状物体。所以,美国运输安全管理局(TSA)于今年6月19发表声明,根据美国再强化安保措施,美国政府将要求从今年6月30日起,凡搭乘国际航班前往美国的旅客,除了经航空公司检查确认非属危险或危安物品的药粉、婴儿奶粉等大于或等于350毫升的粉状物品,均不能携带进入机舱。

澳大利亚政府处于安全考量,紧跟其步伐,自2018年6月30日起,也将执行新的航空管制,要求国际航班(及国际转国内航班)的随身行李中,只可以携带不超过350克或者350毫升(包装容器的总容量不得超过该数值)的无机粉末,如:滑石粉、足疗粉、泥沙、磨砂盐、洗涤剂粉及粉末状化妆品等。婴幼儿奶粉、蛋白粉、咖啡粉、糖及香料等属于有机粉末,则不在受限范围内,但是上机前也是需要接受和液体同样严格的检查。

新政前 新政后
登机时安检需要取出单独检查的物品:液体、凝胶、喷雾、电子产品。 登机时安检需要取出单独检查的物品:液体、凝胶、喷雾、电子产品、随身登机的任何粉末(包含女性化妆品粉末、婴儿配方奶粉、沙子、含粉末状物体的艺术品等)。

对于一些存在于定义边缘的粉末类物品,将主要取决于安检官员的考量,任何他们认为不安全的粉末,都会被丢弃或没收。

美国和澳大利亚政府此次一同实施的新政,是不是杞人忧天呢?

据悉,2017年7月,曾有一名中东激进分子及其团伙就企图将两枚威力巨大的炸弹的原料藏于一个玩偶和一台绞肉机内,企图带上一架由悉尼飞往阿布扎比且拥有400名旅客的阿提哈德航空公司的飞机,实施恐怖袭击。如果当时他们没有遇到那位尽职尽责、安全谨慎的安检小哥儿,后果将不堪设想。

所以,安润律师行建议大家:

  • 对于一切超出限定范围的粉末,请将其置于寄舱行李中,不要以随身行李形式带上国际航班或国际转国内航班的飞机;
  • 请对安检人员礼让并致敬,因为毕竟他们一切的“麻烦”都源于想为您提供一次安全的旅程。

老赖不还钱?其实你真的不用跪下求他!

最近澳洲房价下跌,经济放缓,前来咨询借贷追债的客户陡然增加。令人惊讶的是,出借方虽然借出的金额高达成百万甚至上千万澳币,多数债主仅仅手持一份最为简单的借贷协议(贷款协议)。除此以外,他们没有任何其它的担保或者抵押物作为保障。更为可怕的是,他们很多人之所以大笔一挥,借出巨款,竟然是因为“借款人是亲人或者朋友”,或者“我对他/她非常好,又送包包又送保健品,他/她怎么忍心欺骗我“,亦或者“澳洲不是法制健全,民风淳朴吗?白人也有骗子?”

其实,澳洲作为一个成熟的资本主义商业社会,的确有很多法律制度是可以更好地保障出借人的权益。但是要受到保护,作为出借人必须在熟悉相关制度的律师的指导下,做出相应的计划和安排,才能最大地保障自己的利益。安润律师事务所结合大量案例,撰写本系列文章,旨在向广大华人介绍有关借贷的澳洲法律制度。

贷款协议和担保承诺(Loan Agreement/Facility Agreement and Guarantee Deed)

无论在何种情况下,作为出借人都应当在出借前和借贷人制作贷款协议。主要的原因在于,借款金额,还款日期和利息等重要信息都会在协议中做出约定。有了这些约定,钱财的转移就不会被认定为赠与。当纠纷出现时,出借人去法院申请法庭命令追讨债务的时候,举证责任就会大大降低。一份清晰明了的贷款协议加上符合贷款协议的转账流水,在法官面前基本上不需要再多的证据就会被支持。这样可以大大降低诉讼成本和时间。

绝大多数抗拒做贷款协议的客户,情况都是借钱给朋友或者亲人。他们担心制作协议的行为会让对方感到自己太过于计较,进而会伤害双方的感情。我们经手的大量案例证明:如果金额只是几千几万,没有贷款协议的情况下,亲人朋友间借贷出问题的概率是比较低的。但是,当金额达到十万以上,甚至成百上千万的时候,没有借贷协议和担保就出借,出借人仅仅希望借款人是柳下惠坐怀不乱,绝大多数都会希望落空。没有协议的约定和保护,双方往往最后就会各执一词,针锋相对,以前的交情进而消磨殆尽。因此,如果安全考虑,出借人还是应当选择做贷款协议。

对于借款人而言,也不是两眼一抹黑在借贷协议上签字就行,还是应当仔细阅读贷款协议的条款,以免无端背上了自己无法承受的责任。

贷款协议有6种条款,出借人必须注意:

1. 利息条款

利息一般分为固定利率和浮动利率两种。固定利率指的是在借贷期间,利率是一个固定的数值 (比如固定6%)。浮动利率指的是在借贷期间,利率是一个基本率之上加上一个利率差额(比如指标利率加2%)。绝大多数的私人借贷都会选择固定利率的贷款协议。

2.违约利息条款

除了一般的利率外,起草严谨的借贷协议一定还会约定更高的违约利息。借钱方无法按照借贷协议按时还款时,就会触发违约,从而需要在还款还息外还要支付违约利息。违约利息的约定一定要准确反映出借方因为逾期未还款而造成的额外费用。如果违约利息收取过分高,有可能会被认为具有惩罚性而被认定为无效条款。

3.提前还款

在贷款协议中约定允许借款人提前还款是非常重要的。这样借款人在资金充裕的时候就可以提前还款,从而减少利息的支付。即便允许提前还款,绝大多数的借贷协议还会约定提前还款必须在某一特定的期限后,否则借款人就需要支付提前还款的费用。

4.还款方式

还款方式一般分为两种:一种是出借人什么时候要求支付,还款人就必须马上支付。另外一种是双方约定一个期限。期限结束时,还款人支付还款和利息。通常还款人信誉较好时,借贷协议都会选择固定期间的还款方式。而还款人信誉度较低,抵押物没有或者较少,而借贷金额较高时,贷款协议都会选择出借人可以随时要求还款的方式保护出借人的绝对利益。

5.触发违约的事件

只有还款方式是约定期限前还款的情况下,还款协议才会写上触发违约的事件条款。这样的约定可以让出借人在期限没有到达前,如果借款人做出了非常严重,可能侵害到出借人利益的行为时,出借人就可以直接要求还款人还款付利息以及赔偿出借人。

触发违约的事件通常包括:

  • 对借贷协议内容条款的直接违反;
  • 在分期还款下,没有按分期支付到期的还款或者利息;
  • 出借人发生破产等。

6.有抵押还是没有抵押

借贷协议中通常会放入条款,注明所借款项只能用于某种用途。同时,借款所购置的物业或者财产,会被要求用于抵押。抵押的方式,包括允许创建一个一般抵押权(Charge)从而允许出借人在房产上放置禁卖令(Caveat),或者要求注册房屋抵押权(Mortgage),或者在动产上注册PPSR。(这三种形式在下文中会有介绍)

在借钱方是公司而非个人的时候,我们通常还会建议客户同时考虑要求借钱公司的董事(Director)使用其个人资产做担保。换言之,借钱公司的董事会用个人名义跟出借人签订担保承诺。这样要求的原因在于,澳洲允许公司破产。公司破产情况下,如果董事没有触犯法律的过错,就不会被要求承担公司债务。

不要怕!面对诬告,绝不低头!

安润律师行最近有一个很有意思的案件,今天小编在这里跟大家分享一下。

这个案子的主人公叫小李,虽然没有大富大贵,但凭着学历,也有着一份正当的工作,在澳洲自给自足,生活过得还算过得去。小李多年前在国内认识了一名女生珍妮,办了结婚证,又花了不少精力,以配偶身份申请签证把珍妮带来澳洲生活,以为日子可以甜甜蜜蜜的过,谁不知噩梦才刚刚开始。

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珍妮来到澳洲人生路不熟,一切都要依赖小李。小李本来也是甘心接受,想要好好做一个负责任的老公,但是一份微薄的工资要养两个人始终有点吃力,所以除了日常生活开支以外一时也没法给到珍妮任何奢侈品。珍妮却在这时开始讥讽小李,说尽一切让人难堪的说话,小李想着自己对她的爱,无奈也只能忍受。过了没多久,珍妮说为了可以多赚一点钱,独自搬出去一个郊区小镇打工,一个月就只肯回去大城市一两天,从此小李和珍妮的感情慢慢变淡,难以维系。

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最后两人一拍而散,小李也告知了移民局有关事实,终止了对珍妮的配偶签证申请。就在这个时候,小李却收到了警察局来的通告,说珍妮去了警察局举报他对她家暴,小李要马上上法庭应诉。

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小李莫名其妙,明明什么都没做过突然被传召上庭,还发现警察给的通告上所写的都不是事实,但是从来没有犯过事、没有上过法庭的小李又不知道如何处理,所以他第一时间就来了我们安润律师行寻求法律意见。

在澳洲,家暴是一件很严重的事情,如果你受到你另一半的暴力对待,或收到人身自由或经济上封锁,不论男女,都应该马上报警寻求警方帮助。而在昆士兰州,如果事情闹上了法庭,法官会先看到底这个申请符不符合条件,这些条件包括:

  • 双方是不是在一个家庭环境当中(陌生人或朋友不算);
  • 一方是不是对另一方使用了家庭暴力;
  • 是否必要判下禁止令,或者判下禁止令是否达到理想效果。

鉴于以上第3条后半部分所包括的是很广泛的一个范围,而且为了保护受害人,一般来讲法官都比较倾向判下禁止令的。所以在一开始的时候,小李对于珍妮的控诉显得担忧,怕法官会不会听到珍妮的所谓的“事实”就对他判下禁止令。

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还好小李及时找到了安润律师行,在我们的律师仔细对这个案件抽丝剥茧的分析后,发现珍妮对案情的描述都不符合常理,而且也没有证据足以证明曾经发生过家暴,律师逐一击破了珍妮的陈述,并向检察官发出一份细致并有力的证词,而后经过检察官和警察方面的深入调查,还原了事实真相,发现小李并无任何家暴迹象,最后未判决就决定对案件撤诉,大半年的折腾,整个闹剧终于告一段落。

所以各位,如果您受到伤害一定要及时报警,但如果受到无理控告也要马上找专业律师去保障您的个人权益。安润律师行欢迎您随时来电咨询,我们的电话是: 1300 818 808

19岁自杀少女最新报道!当道德已经沦丧,法律是最后的武器!

相信这几天大家都在被甘肃19岁花季女生跳楼自杀一事刷屏,除了感到惋惜外,我们更关注其他有类似遭遇并还在痛苦中挣扎的人们。

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6月26日,甘肃省庆阳市教育局党委进行专题会议,决定将涉案老师吴永厚调出教育系统、取消其教师资格。此前,庆阳市教育局党委曾于2017年7月23日作出决定,对吴永厚进行行政处分,由技术7级降为技术8级,并调离岗位。

  • 如果事情发生在澳大利亚新南威尔士州,吴某某可被判10年!
  • 由于澳大利亚各个州的法律不尽相同,所以我们仅根据新南威尔士州的法律来做出分析。

首先要说的是,性侵、猥亵和性侵未遂在法律上均会有相应的惩罚,不会有什么“情节显著轻微、不构成犯罪”的结论:

根据1900修订刑法(Crimes ACT 1900 – Section 61I):

  • *任何人未经对方同意、或在对方不同意的情况下而与之发生性关系者,可判处14年监禁;

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根据1900修订刑法(Crimes ACT 1900 – Section 61M):

  • *任何人在第三人面前实施恶劣的猥亵行为,可判处7年监禁;
  • *任何人在第三人面前对不满16岁的人进行恶劣的猥亵行为,可判处10年监禁;

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上面所述“恶劣行为”是指:

  • 被指控的猥亵罪罪犯是由另一人或多人组成的;或者
  • 据称的受害人是在被指控的罪犯监管下(老板Vs员工、老师Vs学生等);
  • 所称的受害者是有严重的身体残疾(如:不能提出肢体反抗等);
  • 所称的受害者是有认知障碍的(如:年龄太小或智力发育不健全,不懂自己在遭受侵害等)。

如果依依是在新南威尔士州的学校就读:

  1. 事发后找到校方,首先校方是有责任为在校学生提供一个安全的学习环境的,其次接到举报后,学校也应该第一时间去报警;
  • 【注:受侵害这类的案件报警时间非常关键,一定要第一时间或尽快报警,因为时间距离事发时间越近,越有利于警方搜查相关证据】
  1. 警方接获报案后,会第一时间联系作为人证的依依,并找到涉案教师,带回警局接受问话和调查,情节严重者还会扣留护照、下达禁止令,或者拘留;
  2. 警方接下来会作为主控方进行对犯罪嫌疑人的起诉,从而进行调查及举证等;
  3. 警方的起诉属于刑事起诉,在被定罪后,受害者本人还可以进行对犯罪者的民事起诉,如果当初联系学校时,学校没有积极的回应和报警,那么在民事起诉的环节,受害者也可以一并起诉学校;
  4. 产生PTSD的受害者在接下来会被引入一系列的心理辅助治疗等。

PTSD(Post-traumatic Stress)中文为“创伤后压力症候群”。是说人在遭遇或对抗重大压力后,心理上产生失调的后遗症。如:生命遭到威胁、严重的物理伤害、心理或身体上的胁迫。

澳大利亚政府和其他相关机构也会提供足够的支援:

澳洲哪些机构可以提供相关帮助

微信图片_20180627101429类似事件在世界各国都时有发生,但是学校和政府的态度最起码不会让犯罪者如此的肆无忌惮。伤害一旦发生后,如果有政府或其他相关部分可以站出来对受害者提供关心、理解和支持;如果家人和朋友可以更多的关心受害人的心理;如果社会大众可以用一种正面的世界观去关怀每个生命,谴责每一次犯罪,对其他人的不幸可以贡献出多一些的怜悯,而不是冷眼旁观或者看热闹,那么整个社会将会变得更加温暖。

谁说不在自己地盘被欺负时就要忍气吞声?!

小田于去年来到澳大利亚求学,由于负担不起学校宿舍高额的住宿费,于是在学校附近租了个插间。从未离开过家门的小田只是随便在网上看看图片就做了决定,直接“拎包入住”:口头上和房东约定了房租多少、押金多少、租住多久。

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一个人的生活开始没多久,小田就发现房间里的设施出现了问题

  1. 房间里直通后院的卷帘门发生故障,无法开启;
  2. 空调不能正常使用;
  3. 纱窗也是坏的;

更多详情…

轰动一时的AOS改革风波终于平息

今年的3月26日,澳大利亚政府悄悄出台了一项新法案 – 修改了父母移民时所需担保人的担保金额,使得经济担保人的收入要求和年限直接翻倍!!而且,这项修改没有任何正式的公示或者媒体通知,就直接神不知鬼不觉的被修改了!!!

轰动一时的AOS改革风波终于平息

我们来看下具体的修改:

轰动一时的AOS改革风波终于平息

好在,还是被群众们雪亮的眼睛给发现了。

轰动一时的AOS改革风波终于平息

在绿党议员Nick McKim的带领下,工党、其他一些中立党派开始了积极的反对,而其他所波及的民众也纷纷向移民局致电、发邮件、组织签字请愿,终于移民局于今年5月23日撤销了这项修改。而且无论是在4月1之前还是之后做AOS的朋友们都将按照旧法案实施。

轰动一时的AOS改革风波终于平息

终于,一场虚惊在大家的努力下恢复平静。即便如此,我们还是呼吁,有移民需求的朋友们还是要尽早行动,以免日后增加任何不必要的难度。

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孕妇在工作上的权利与须知

小编最近附近的朋友一个一个开始结婚怀孕了,大家开始都问着同样的问题:我怀孕了,老板可以把我炒掉吗?沒有工作的话我们家里负担会出问题呢?孕妇在澳洲到底有什么权益?

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孕妇在澳洲的工作权利 更多详情…

中澳关系迎来了巨大扭转!

人民日报讯,中美两国19日在华盛顿就双边经贸磋商发表联合声明,在贸易农产品,制造业以及知识产权领域达成共识,双方同意鼓励双向投资,并保持高层沟通。

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也就是说,中美贸易闹剧,彻底结束了。中美关系又将回暖,开始漫漫爬藤路

那么,中澳关系何去何从呢?

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中澳关系有着特定的背景性尴尬。以美国霸权主导的世界格局之下,澳洲仍需要美国的技术支持与地区授权,脱离这个框架,澳洲将损失惨重。所以,美澳同盟仍然会是将来一长段时间的主流。澳大利亚暂时是绝无可能抛弃美国的,但中国带来的贸易与留学生市场却又又是财政收入的巨大支柱。

澳大利亚是想与中国合作并经济互惠的。但随着美国重返亚太战略,与澳,日,越,菲,印度,印尼形成大小菱形以制约中,俄的计划步步紧逼,澳洲的战略空间集聚缩小,被逼的骑虎难下,中美贸易战一起,澳洲不得不向美国示好。

如今中美关系出现了缓和信号,中澳关系即将开始新的转折。

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18日,澳总理特恩布尔在昆士兰州对媒体说:“澳大利亚有100多万华裔血统公民,我可以说,也包括我自己的两个孙辈”,所以说两国在各个层面都有非常密切的关系,这是一个非常强大的关系。”他在讲话中提到,澳中两国拥有共同的命运,表示他有意于今年下半年访华。

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16日,澳大利亚外交部长朱莉,出席企业活动时候表示,中澳关系仍处于最高水平,保持着全面战略伙伴的关系,在多个领域有深入密切的合作,澳大利亚期待进一步加强双边领域的合作。

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17日,澳大利亚贸易和投资部长乔博抵达上海,慷慨激昂地发表演说,肯定了“一带一路”倡议,表示要与中国紧密联系在一起,致力于发展符合两国利益的交流合作。

当然,中澳关系的改善不在一时一日,更不存在所谓的一劳永逸。但这是积极的一步,毕竟在全球化局势下,两国间的商贸合作,交流已经达到了相当的水平,各领域的加强合作才是国际大趋势。如今中美贸易闹剧落幕,中澳关系势必也将迎来新的展望!

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购买墨尔本楼花的一定要注意这几个问题

什么是楼花?

楼花在英语中称为“off-the-plan”。其含义就是没有被注册的房屋。

在墨尔本,切割土地,或者建造房屋,开发商需要经过以下的步骤:

  • 购买地块;
  • 找规划师起草地块划分图纸,或者规划建筑师将地块图纸和建筑图纸一并起草;
  • 向当地市政府(Council)递审图纸;
  • 图纸批准后,可以只划分土地,也可以选择划分土地和建筑房屋一起进行;
  • 完成后递交土地局(Land Registry)注册;
  • 注册完成后,开发商给买家发通知,通常14天内要求完成成交。

墨尔本法律规定,售卖楼花必须有售卖合同,而楼花合同必须至少含有图纸。提供给消费者没有图纸的楼花合同不仅可能导致楼花合同无效,甚至可能被认为故意欺诈的嫌疑而承担刑事责任。

消费者购买楼花,都从和开发商签署上述提到的楼花合同开始。

订金究竟要交多少?

规范购买楼花订金的墨尔本法律是维多利亚州土地法1962第9AA条:

“A person shall not sell a lot in a plan of subdivision (whether certified or not) to anyone except a statutory body or authority if the plan has not been registered by the Registrar, unless- 翻译:一个人不允许销售楼花(无论图纸被认可与否)给除了法定团体或者政府机构外的任何人,如果楼花还没有被登记官注册,除非-

(A)The contract for the sale of that lot provides that,the deposit moneys payable by the purchaser are to be paid –翻译:该房产的买卖合同规定订金应当由卖方支付-

To a legal practitioner or licensed estate agent acting for the vendor to be held by the legal practitioner or licensed estate agent on trust for the purchaser until the registration of the plan of subdivision; or 翻译:给律师或者代表卖家的有牌照地产中介,由他们作为托管人托管订金直到土地注册完成;或者

… (这一条提到的情况并不常见)

(B)The deposit moneys payable under the contract do not exceed 10 per cent of the purchase price of the lot.翻译:合同下订金不得超过合同价格的10%

最近接触到的一些诉讼案件,我们发现中国客户容易被不法楼花销售商欺骗,在楼花还没有被注册的情况下支付了超过合同价格10%的订金。

要注意的是,上述规定针对的是还没有注册的楼花。如果楼花已经被注册,但是由于买家资金没有准备充裕,买家被要求继续支付超过10%的订金的做法,并不违法。

开发商何时可以动订金?

比起其它州,墨尔本对于楼花订金的保护是最为严格的。法律直接规定,楼花的10%订金必须由律师或者中介作为托管人看管,房屋一天没有注册,订金一天就不可以被动用。

非楼花销售的情况下要求支付10%的订金虽然不违法,但是由于多数墨尔本房产合同规定,如果卖家没有贷款或者贷款额度不高,同时没有禁卖令(Caveat)在房产上的情况下,卖家就可以提前动用订金,这让提前支付了高额订金的买家面临着巨大的风险——如果成交不成功,卖家破产无法返还预支的订金,买家实际上就无法讨回已支付的订金了。所以,安润法律强烈不建议,购买任何物业时,同意支付超过10%合同价格的订金。

最后注册日期和日落条款是什么?

为了避免过高的风险,售卖楼花的合同中,开发商都会精明地加上注册日期或者日落条款。这个日期是开发商必须注册房产的最后期限。如果房产在最后期限都无法注册,那么买卖任何一方都可以选择退出合同,订金和利息发还给买家,此外买家不能向开发商索取其它任何形式的损失。

需要注意的是,虽然卖方在最后注册日期没有注册成功,但是买方并没有行使终止合同的权利,而卖方稍后又注册成功的情况下,买房就无法再行使日落条款下的终止合同的权利了。

冷静期是什么?

虽然是一个普通常见的合同,但是安润律师经常惊讶地发现,居然有很多买了多次房产的客户并不知道冷静期条款的具体细节。

冷静期条款是维多利亚州土地法1962第31条规定的——买方可以在三个完整工作日内终止合同。但是买家需要支付$100或者房屋合同价格的0.2%(两者哪个高就要支付哪个)作为终止合同的补偿。

但是,行使冷静期权利,必须严格遵守形式要件,即要给卖方或者卖方的代表书面通知,写明意图是结束合同。

此外,要是拍卖的房产,那么拍卖前后三个完整工作日内购买的,买方丧失冷静期权利。工业或者商业用途的房产买家没有冷静期权利。超过20公顷的农业用地买家,买卖双方曾经就同一处房产签署过实质条款相同的情况下的买家,或者买家是公司或者地产中介的,都不享有冷静期权利。

楼花常见可以解除合约的情况

总结我们经手的大量案件,以下几种情况买家通常可以解除合约:

  • 由于售卖合同制作时违反法律规定,而被认定无效。比如,上面我们提到的必须包含的图纸没有包含;卖方披露文件首页,买房先于卖方签字;卖方披露文件没有包含所有法律规定应当披露的文件。
  • 合同最后注册日期到了,卖家还未能注册成功,买家行使日落条款权利。
  • 冷静期内,买家行使冷静期权利终止合同。

过户师和过户律师的区别

虽然现在市面上涌现了一大批过户师,甚至有的还宣称自己可以帮客户免费起草和审阅合同,但是需要指出的是,这些过户师并没有律师资格,因此只能为客户提供最简单的合同模板,更加没有能力审阅合同。出现违约和违法的情形,由于没有相关的法律知识,过户师无法给客人及时的法律意见,最后导致严重而无法挽回的后果。

过户律师相对过户师而言,虽然费用高出几百,但是其操作流程更加严谨,有能力制作和审核复杂的买卖合同,如果出现问题,也可以及时发现和处理。

因此,我们建议大额的生意和房产交易,以及跨国交易,都应该选择使用过户律师而非过户师进行。

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